전월세 신고제 제대로 모르면 벌금 100만원 부과

2021년 6월부터 바뀌는 임대차 3법의 마지막 주자인 주택 임대차 신고제 일명 전월세 신고제(임대차3법 : 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제, 전월세 신고제)에 대해서 포스팅 해보겠습니다.  한동안 조용했던 부동산 시장이 이것 때문에 다시 시끄러워지고 있지요. 

 

전월세 신고제란?

전세나 월세 계약 내용을 정부에 신고하는 제도입니다. 임대차 계약 당사자가 계약내용을 신고하도록 해 임대차 시장정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입된 제도랍니다. 신고를 하지 않을 경우 최대 100만원의 과태료가 있습니다. 주택의 종류와 지역 범위, 주택임대 가격에 따라 달라집니다.

 

신고해야 하는 주택

일반적인 주택 외에 고시원, 기숙사와 같은 준주택과 공장, 상가 등 비주택의 경우라도 모두 신고해야 합니다. 구두로 계약한 경우에도 신고해야 합니다. 사는 지역이나 주택 임대료에 따라 신고 여부는 달라집니다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 모든 도의 시 지역에 있으면서 보증금이 6천 만원 이상이거나 월세가 30만원 이상인 주택은 모두 신고 대상입니다. 반전세도 똑같이 적용됩니다.

 

2021년 6월 이전에 계약을 했다면?

규제 시작일인 2021년 6월 1일 이후에 신규 계약을 맺거나 기존 계약을 새로운 금액으로 갱신하는 경우에 전월세 신고 대상이며 전월세 계약 갱신을 하더라도 계약금이 이전과 같다면 신고 의무가 없습니다.

 

신고는 어디에서?

시청, 구청 및 읍면동 주민센터, 온라인 신고 모두 가능합니다. 계약 당사자인 집주인과 세입자가 함께 신청서류를 작성하고 양측 모두 서명 후 제출해야 합니다. 계약갱신요구권 행사했는지 여부를 추가로 신고해야 하며 편의를 위해 둘 중 한명이 가도 되지만 신고서에 두분 다 서명은 되어 있어야 합니다.

 

신고내용

표준 임대차계약서에 들어가는 일반적인 내용을 신고하면 되며 갱신 계약을 신고하는 경우 이전 계약 임대료랑 계약갱신요구권행사를 했는지 여부를 추가로 신고해야 합니다.

 

계약서를 쓰지 않은 경우?

계약 당사자 중 한명이 계약금 입금내역과 같은 계약상황을 확인할 수 있는 서류를 제출 하면 됩니다. 전월세 신고제 기본취지가 임차인의 권리 증진을 위한것이며 확실히 계약 여부를 가리기 위한 것입니다.

 

집 계약 할 때마다 신고해야 하나?

주민등록 전입신고를 할때 임대차 계약서를 같이 내면 임대차 계약신고를 했다고 간주됩니다. 직접 신고하기 힘들 땐 대리인이 대신 신고도 가능합니다.

 

신고를 안하면?

신고하지 않거나 거짓 신고하면 과태료 100만원이며 신고하지 않을 경우 주택가격이나 신고하지 않은 기간에 따라 최소4만원~100만원의 과태료가 부과됩니다. 제도 시행 초기인 만큼 1년 동안 유예기간을 준다고합니다. 그래서 내년 5월 31까지는 신고를 하지 않아도 과태료는 부과하지 않습니다.

 

전월세 신고제가 임차인 보호에 어떤 도움이?

세입자 보호에서 가장 중요한 부분은 확정일자입니다. 전월세 신고제 도입으로 확정일자를 쉽게 받을 수 있습니다. 

 

확정일자란?

주택임대차 계약 체결 날짜를 계약 체결 증거로 인정해주는 일자입니다. 확정일자가 있어야 전월세 계약에 법적 효력를 발휘할 수 있습니다. 확정일자를 받으려면 주민센터나 법원 등기소를 찾아가서 받아야하는 번거로움이 있었는데 전월세 신고제 도입으로 신고와 동시에 확정일자를 받을 수 있게 되었습니다.

 

임차인들이 훨씬 편리하게 권리를 인정받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약을 한 경우에만 받을 수 있었는데 국토부 자료에 따르면 전체 계약자의 30%만이 전세금 보호를 위해 확정 일자 신고를 했다고 합니다.

 

월세나 보증금 액수가 작아 서면 계약을 하지 않았다거나 집주인이 세금 회피를 위해 세입자에게 전입신고가 안되는 조건으로 계약하는 경우 확정일자를 받지 못했었는데요. 법의 사각지대에 있던 세입자들도 전월세 신고제를 통해 법적권리를 인정받을 수 있게 되었답니다.

 

정부가 바라보는 기대효과

전월세 데이터를 한데모아 공개 해 투명한 거래시장을 만드는 데 있습니다. 우리나라가 부동산 매매가격은 오픈된 반면 전월세 관련 정보는 제대로 공개되지 않았기에 6월부터 시행되는 전월세 신고제를 통해 올해 11월에 데이터를 공개할 예정입니다. 세입자들은 주변 시세를 확인하고 집을 살 수 있고 집주인도 주변 시세에 맞게 물건을 내놔 서로 합리적인 거래가 가능할 것으로 전망됩니다.

 

전월세 신고제 논란

업계나 집주인들은 정부의 정책을 의심하고 있는데요. 정부의 이런 정책 의도가 무엇인지 다른 꿍꿍이가 있는건 아닌지 또 세금을 더 징수하기 위해서 인지, 임대료 인상을 원천 차단하여 계약금의 증가 추이를 공개하고 정부가 이를 토대로 세금을 더 받을 것으로 추측하고 있습니다. 정부 측은 이번 신고제가 임차인 권리 향상을 위한 것 일뿐 과세 용도가 아니 라고 이야기 하지만 집주인이나 업계사람들은 증세를 위한 초석이라 보고도 있지요. 정부가 아니라고 하는데도 말이에요.

 

 

현행법의 과세율과 공제정도를 모두 고려하면 매달 월세를 33만원 이상 받는 집주인이라면 임대소득세를 내야합니다.  집주인 전수 조사가 쉬운 일이 아니기 때문에 월세 30만원 초과하는 사람을 국세청이 신고 정보를 활용하면 그간 세금을 내지 않았던 집주인을 모두 잡아내 세금을 징수할 수 있습니다. 전월세로 이익을 얻는 집주인이 임대 소득세를 더 내게하려는 의도 아니냐는 것이죠.

 

집주인만 과세 걱정하는것이 아닙니다. 세입자도 과세 걱정을 해야하죠. 신혼집 마련을 할 때 젊은 부부의 경우 부모님이 보태주는 경우가 있는데 전세보증금 정보가 낱낱이 밝혀지면 자금의 출처도 나오고 부모에게 증여세를 내라고 할 수도 있습니다.

 

우리나라는 성년인 자녀에게 10년간 5천 만원 초과한 증여에 대해 세금을 부과하는데요. 세금을 내지 않고 있던 것을 투명하게 밝혀 징수하는 것은 긍정적이나 집주인이든 세입자든 과세부담이 생기는 것이니 마냥 좋은 제도인지는 각자 판단하셔야 할 것 같습니다. 

 

 

전월세 데이터 베이스를 확보한 후 표준임대료를 설정하는거 아니냐는 우려의 목소리도 있습니다. 표준임대료는 여당 의원들이 발의한 것으로 정부의 주택 임대료 가이드 라인이 되는것입니다. 모든 신규 전월세 계약마저 신고하게 된 만큼 향후 새로운 계약에 대해서도 정부 지침에 따라 임대료를 몇 %만 올릴 것으로 규제할 것 같습니다.